www.xj7755.com·惠州将搭建物管信用档案体系

   日期:2020-01-10 14:56:11     浏览:3716    

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www.xj7755.com,惠州将搭建起物业管理信用档案体系,推动社区人居环境提升。南方日报记者 王昌辉 摄

随着城市生活水平的提高,市民对社区服务质量也提出了更高的要求,这也成为社区生活中矛盾的源头。如何进一步优化社区管理?日前,惠州市住房和城乡建设局正式对外公示《惠州市物业管理活动信用档案管理办法(修订草案)(征求意见稿)》(下称《信用办法》)征求社会意见,拟深化物管行业信用体系建设,优化物管行业监管,规范社区各主体行为。

聚焦修订后的《信用办法》,未来城市物业管理信用档案覆盖面将进一步拓展,在当前仅覆盖物管企业及从业人员基础上,将建设单位、小区业主一同纳入信用管理机制,着重突出社区各主体方的权利与义务,违法违规行为都将记入信用档案,计分评级,予以惩处。物管企业服务差将被逐步清出惠州市场,有不良信息记录的业主则将不得作为小区业主委员会委员的候选人。

“社区管理是一门大学问,不是某个单位的事情,而是需要全体业主共同参与其中,规范社区活动行为,共同营造宜居的社区生活环境。”对此,市住建局物业管理科科长杨建辉介绍,行业信用档案的建立是一个基础,将有效厘清权责,引导和规范社区物业企业、建设单位和业主的行为,一起推动小区的和谐发展。

●南方日报记者 张峰

a 扩面

社区各主体方全部纳入信用档案监管

随着前期物管招投标的实施,以及业主委员会的筹建,惠州物管行业也进入了新的发展进程。社区常见的“父建子管”局面得到破除,物管行业步入市场化,行业竞争不断加大。与此同时,物管企业资质认定在近两年正式取消。这均加大了行业的监管难度。

如何规范企业行为?2014年9月9日,原惠州市房产管理局(机构改革后并入市住建局)发布《关于建立物业服务行业信用档案的通知》建立起物业服务行业信用档案机制,全面反映和评价物业服务企业及其从业人员基本情况、信用度、服务行为、投诉记录的档案信息资料,这便是惠州物管行业信用体系的雏形。

随着该项工作的推进,社区治理不断出现的新局面也对该体系提出了新的要求。“社区管理其实并非只是物管企业,与之相关联的建设企业、市民业主也均应囊括其中,共同来维护自身社区的优化完善。”惠州市一名资深物管从业者介绍,物管企业的行为自然要规范,但对于部分社区内相关主题的行为同样需要进行限制和引导。

新修订的《信用办法》在这一方面将予以优化,扩大信用体系的涵盖面。该办法指出,当前的信用档案适用对象包括辖区内从事物业管理活动的企业及其主要经营管理人员、物业管理区域内的业主、物业建设单位的信用档案信息采集、认定、记录和发布等。

记者注意到,为进一步完善各社区信息的监管,新的信用档案信息库也将从以往以物管企业转为按照物业管理区域为单位,更加清晰地展示每一个社区内部各主体方的各项信息档案内容。

具体到展示的信息层面,《信用办法》将详细展示社区的各项基础信息,以及各方的行为内容。类似于物业管理区域项目名称、类型、地址、建筑面积、物业服务企业、项目管理负责人、建设单位、业主等都将进行梳理,物管企业及服务人员、业主,以及建设单位的基础信息也将收集归档。

不同于物管企业、建设单位主体清晰和单一,针对数量较大的业主群体,该信用档案机制将按记录实施动态管理,业主在产生不良信息后计入物业管理信用档案,作为能否成为小区业主委员会委员候选人的直接参考,若有不良信用信息记录,将一票否决。

b 管理

企业分为四个信用等级实施差异化管理

“完善社区各主体的基础信息是基础,收录优良信息和不良信息进行加减分评级,从而倒逼社区活动的规范才是最终的目的。”市住建局物业管理科相关负责人介绍,鼓励企业争优创先,约束企业违法、违规行为,通过信用档案机制逐步构建起和谐的社区环境。

在社区各主体的行为界定上《信用办法》都将予以细化。对于物管企业受到县级以上党委、政府表彰,作为正面典型在市级及以上官方新闻媒体宣传报道,以及其他各项良好信用行为的都将记入档案。而对于受到行政处罚、在日常执法检查中被查处,被投诉举报且未规定期限内妥善解决的等15项不良信息同样被收录,作为减分和评级的依据。

对于建设单位存在未按照规定程序选聘物业服务企业、未按照规定配置物业服务用房、未按照规定交纳未售出或自留物业的住宅专项维修资金和物业服务费等行为,也将被录入不良信息,将采取并联惩处,约束企业其他业务的申请办理,督促企业履行相关义务。

作为最受市民关注的业主信用档案信息内容,社区常见的违规装修、损坏或者擅自变动房屋承重结构、破坏或者擅自改变房屋外观、违法搭建建筑物、构筑物、未按时交纳物业服务费用等社区矛盾的相关行为都将录入,直接决定着业主是否具备作为业主委员会代表资格。

“将建设单位和业主纳入信用档案管理是为了更好地约束社区活动行为,但作为物管行业的监管机制,还将成为物管企业的评分依据,推动物管企业优化服务,规范经营。”市住建局物业管理科相关负责人介绍,在一周年的记分周期内,根据企业信用信息记录进行加减分,实施分档管理。

在计分评级环节,《信用办法》指出,物管企业信用评分由信用档案信息平台记录的信用档案信息自动叠加并生成次年的信用等级。信用评分采取信用分值综合评分制,90分的基准初值实行加减分,由高到低划分为四个信用等级:a级为90分以上、b级为80分(含)至90分(含)、c级为60分(含)至80分、d级为60分以下。

c 惩处

企业或个人被列入黑名单将被清出行业市场

关注当前的物管信用档案信息,查阅惠州市智慧物业服务平台“物业家园”可看到,纳入信用档案监管的物管企业共有633家,按照此前设置的100分的基本分,共有德威物业等71家企业获得加分总分超过基本分,386家企业维持100分的基本分,海东置业有限公司等176家物管公司则因违规被减分。

延伸到惩处层面则并不明显。“从以往的招投标激励方式,对于较大型、处于上升期的物管公司是比较有效的,但对于很多小物管企业,没有业务拓展能力,则往往约束力有限。”惠州资深物管专家房云峻认为,该项机制还需进一步完善,打通准入和准出的双向通道,真正引导行业的优胜劣汰。

记者注意到,随着《信用办法》的实施行业的准入准出机制有望真正得到建立,除要求物业服务企业应当在服务的物业管理区域内的显著位置公示企业的信用等级,还将实施更为严格的分级管控和惩戒措施。

针对信用等级为a级的物管企业,该办法提出在同等条件下企业在项目评优,招标投标中给予加分,推荐进入政府采购的名录清单,同时还将在政府网站等有关平台公开推介和简化监督等,激励企业扩大经营。

对于c、d级的物管企业则将被列为重点监管对象,在项目招投标时建议招标人注意投标人信用情况,取消各类评优资格,限制参加前期物业管理招标项目的投标,以及建议政府采购部门限制其参与,并移除出采购目录企业名单。与此同时,还将推动当地街道办事处(乡镇人民政府)指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会,建议业主召开业主大会会议重新选聘物业服务企业。

值得注意的是,《信用办法》还将实施“黑名单”制度,将企业或企业主要负责人因物业服务企业承担过错原因,被列入失信被执行人名单的,负全部责任或主要责任的重大安全事故,以及挪用、骗取、套用住宅专项维修资金等行为的都将被列入行业的黑名单。

对于列入物业服务企业黑名单,以及信用等级连续为d级的企业,该《信用办法》指出,列入信用档案记录的该企业法定代表人、企业负责人和产生不良信息的服务项目负责人,其他物管企业若聘用,信用等级将直接降为c级,这也意味着被列入黑名单的企业和个人将被逐步清除出行业市场。

■观察眼

厘清社区主体权责

将有效推动社区治理

随着城市经济的发展、社会生活水平的提高,居住在城市各个小区的市民对于社区服务也提出了更高的要求。而聚焦以往的社区管理进程,物管企业作为开发企业的“孩子”企业,“父建子管”的局面大面积存在,这也使得物业服务很容易就成为小区矛盾的焦点。

近年来,伴随着惠州前期物管招投标机制的建立,以及社区自治不断推动业主委员会的筹建,惠州物管行业初步走入市场,理论上实现了行业的市场化。但在社区生活里,各类投诉仍不断出现,服务水平有待提高。

从政府层面如何推动该项工作的发展?笔者注意到,在物管行业资质取消之后,惠州市物管行业信用档案体系得到快速发展。截至当前,共有633家物管企业入列信用档案,结合企业的经营行为实施加减分和评级,并在企业业务拓展等方面进行激励和约束。

但同时,该项机制的局限性也很明显。尽管将物业服务企业和工作人员纳入信用监管,在一定程度上制约着物业服务企业的行为,但部分涉及开发企业的建设遗留,以及业主违规等行为引起的社区矛盾则无法顾及。聚焦当前的市场就可以发现,南贸花园部分工程建设未完善,频繁引发业主与物管发生纠纷,而万林湖多名业主违规搭建也成为社区争议的焦点……

如何有效规范各方行为?笔者认为,《信用办法》的修订提供了有效的解决思路。通过有效将建设单位、小区业主纳入未来的物管信用档案管理,厘清了社区主体各方的权利与责任,这也为切实引导和规范社区各方主体的行为提供了基础。

再聚焦到社区治理工作层面,我们也要看到,随着社区治理等工作的推进,宜居、人居社区的创建已远非物管行业监管就能实现,还需要住建、民政、公安、城管执法等各部门共同协力推动。但也可以看到,该信用办法引导搭建的信用档案体系无疑将有效建立起社区治理的信息资料库,这也为各部门更加精准施策提供了有力的条件。

 
 
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